Étude de sol G1 : obligation, coût et démarches à suivre

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Étude de sol G1 : ce qu’elle est et ce qu’elle change pour votre vente

L’étude de sol G1 est une étude géotechnique préalable que le vendeur d’un terrain constructible doit fournir en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Elle est obligatoire depuis la loi Elan et reste valable 30 ans si le sol n’a pas été remanié.

J’ai vu des compromis bloqués à quelques jours de la signature parce que personne n’avait vérifié ce point. Avant de sortir le chéquier, vérifiez d’abord la zone de votre terrain, c’est gratuit et cela prend cinq minutes.

Les deux phases de la mission

La G1 se découpe en deux phases, définies par la norme NF P 94-500 :

• L’étude de site (ES) : elle repère les risques du terrain, comme les argiles sensibles à la sécheresse.
• Les principes généraux de construction (PGC) : elles donnent les grandes orientations pour les fondations, sans les chiffrer.

Ce que la G1 ne fait pas

La G1 ne dimensionne aucune fondation. Elle dit où se situent les risques, pas quelle semelle couler. Pour les chiffres, il faut une G2.

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Quand l’étude de sol G1 est-elle obligatoire ?

Elle l’est pour la vente d’un terrain non bâti constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte. Le cadre repose sur la loi Elan et les articles L112-20 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Elle doit être annexée aux avant-contrats conclus depuis le 1er octobre 2020.

Vous croiserez parfois la date du 1er janvier 2020. Retenez celle des notaires, le 1er octobre 2020, car c’est elle qui compte juridiquement.

Vérifier son terrain sur Géorisques

L’État découpe le territoire en 4 niveaux d’exposition. Depuis l’arrêté du 9 janvier 2026, les zones moyenne et forte couvrent 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % en 2020. Ce nouveau zonage s’applique aux actes conclus depuis le 1er juillet 2026.

1. Ouvrez le site Géorisques et saisissez l’adresse de la parcelle.
2. Consultez la carte du retrait-gonflement des argiles.
3. Notez le niveau d’exposition et conservez une capture datée.

Si votre parcelle est en zone faible, ou dans un secteur où aucune maison individuelle n’est permise, l’étude n’est pas exigée.

Qui doit fournir et payer l’étude G1 ?

C’est le vendeur qui doit la fournir, qu’il soit particulier ou professionnel. Il l’annexe à l’avant-contrat ou, à défaut, à l’acte de vente.

Le coût lui revient par défaut. Rien n’interdit cependant de le partager avec l’acquéreur, ou de le lui transférer, par une convention écrite. Le prix de vente est négociable, et l’article 1608 du Code civil met les frais de délivrance à la charge du vendeur sauf clause contraire.

Erreur fréquente : arriver au compromis sans étude, en se disant qu’on la fera plus tard. Si elle manque, faites-la réaliser avant la signature de l’acte, ou prévoyez une condition suspensive claire avec votre notaire.

Les sanctions si elle manque

Le vendeur s’expose à un manquement à son devoir d’information. L’acquéreur peut demander l’annulation de la vente, et des dommages et intérêts. Pour quelques centaines d’euros d’étude, le risque n’en vaut pas la peine.

Comment se déroule une étude de sol G1 ?

Le bureau d’études procède en trois temps :

1. Une enquête documentaire et une analyse préliminaire du site.
2. Des sondages à la tarière et, si besoin, des analyses en laboratoire.
3. Un rapport avec recommandations, conforme à la norme NF P 94-500.

Sur le terrain, l’intervention dure en général une demi-journée. Demandez deux ou trois devis à des bureaux d’études géotechniques et vérifiez que le rapport mentionne bien la norme.

Combien coûte une étude de sol G1 ?

Comptez en moyenne 1 010 € TTC, d’après une enquête du Pôle Habitat FFB citée par la Chambre des notaires de la Gironde. Certains constructeurs annoncent plutôt 500 à 1 000 €. Pour comparaison, une G2 se situe autour de 1 000 à 2 000 €.

Le tarif varie avec la surface, l’accessibilité de la parcelle, le déplacement du matériel de sondage et la localisation. Comparez les devis sur le même périmètre : phases ES et PGC incluses, frais de déplacement compris, rapport remis sous quel délai.

Durée de validité de la G1

L’étude reste valable 30 ans, à condition qu’aucun remaniement du sol n’ait eu lieu. Un terrassement ou un remblai la rend caduque.

Elle suit le titre de propriété. Lors d’une revente, vous la transmettez donc au nouvel acquéreur, sans la refaire, tant que le terrain est resté en l’état. Si vous avez déplacé de la terre, refaites-la.

G1 ou G2 : quelle différence et dans quel ordre ?

La G1 évalue et diagnostique, la G2 conçoit et dimensionne. La G1 se fait à la vente du terrain, la G2 avant le permis de construire ou dans le cadre du contrat de construction.

En zone moyenne ou forte, une G2 est attendue pour une construction. Pour une extension, le seuil est de 20 m² : en dessous, une extension désolidarisée n’y est pas soumise. Fournir une G2 ne dispense pas le vendeur de la G1.

Ma recommandation est nette : faites la G1 dès que vous mettez le terrain en vente, et réservez la G2 à l’acquéreur, une fois son projet dessiné. Mon erreur de jeunesse a été de vouloir tout caler d’un coup, et j’ai payé une étude inadaptée au projet final.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre une étude de sol G1 et G2 ?

La G1 diagnostique les risques du terrain au moment de la vente, sans chiffrer de fondations. La G2 intervient ensuite, avec le projet en main, pour dimensionner les fondations avant le permis de construire.

Qu’est-ce que l’étude de sol G12 ?

La G12 regroupe en une seule mission la G1 et une partie de la G2, lorsque le projet est déjà défini. Elle sert surtout à gagner du temps. Elle ne remplace pas la G1 que le vendeur doit annexer à l’avant-contrat si le terrain est en zone à risque.